01案例投资背景

2018年、2019年全国学习延安精神，红色教育培训火遍全国。延安市酒店存量供给相对不足，且适合开酒店的物业非常稀缺。投资人刘总2016年开始涉足酒店投资，在川贵地区某省会城市有一家中档品牌连锁酒店。经朋友介绍，认识了在延安做房地营销策划的房总，推荐了延安市某县项目。实地考察后，发现项目位于县城中心，且该县当地没有中高档酒店，于是快速拿下该物业。

02项目基本信息（位置、投资、经营数据）

刘总投资这家酒店，是一家中高档连锁酒店，位于延安市某县城，位置相对来说还不错，周边有医院和客源站，但看着热闹，客流量有限这一隐藏问题很容易忽略。

该项目物业租金160万元左右，平下来大约0.9元/平米/天，房量规模在当地来说偏高，大约110间左右，总投入资金大约1400-1450万，在县域地区来说，该投资规模也相对不低。

经营方面，过去一年该项目经营亏损大约240万元及以上，月度入住率最低时只有不到15%，最高一般也不会超过40%，月度RevPAR更是常年低于200元，由于前期未能深入考察，该区域OTA流量和品牌会员流量几乎为零，后为控制运营成本，该项目当前已摘牌，改为其他类型酒店。

03项目所在城市酒店市场情况

进一步分析该项目“踩坑”缘由，我们使用酒店之家app数据功能定位到该城市。当前该项目所在城市整体酒店存量为679家，经济类酒店占比达73.5%，中档酒店占比不足15%，全市平均房间数在47间，宝塔区目前酒店存量最高，延川县酒店数最少，结合以上数据和延安近年常住人口、旅游人数分析，该项目所在地酒店市场整体供给“看上去”尚未饱和，但不同城区之间需求差别极大。

由于该项目是连锁品牌酒店，继续梳理该地连锁数据发现，该市整体、经济型、中档型等酒店连锁程度均要低于全国平均水平，除宝塔区，其他地区连锁酒店数都是个位数，考虑到其他城区地理位置、旅游资源等因素，实际上，在该市投资较大资金量的酒店仅从数据层面分析，就能看出存有一定“风险”，具体到酒店品牌占有率方面，该市目前市场占较为靠前的是汉庭、怡莱、派酒店等品牌，其他较为小众的连锁品牌在该地获客潜力一般。

04项目周边3km客源情况

继续通过酒店之家查客源工具分析该酒店周边客源情况，能清晰看出该项目周边酒店存量偏高，竞争激烈程度不低，在客源不稳定，地区消费水平一般情况下，选择投资一家爬坡期较长的中高档酒店，应较为谨慎，要么物业租金比较适宜，要么品牌带客能力较强，再者有相当比例协议客，只有这样也能抵消掉部分周边客源较少情况；这也意味着在该区域投资一家中高档酒店，应具备以上条件中2个及以上，方可考虑下一步；但目前该项目并不具备上述各类条件。在未进行充分详细的调研展开投资，最终产生亏损，不得已转让，这个坑实在是值得后来人警醒。

05避坑建议

结合本文案例分析，“酒店之家”给到行业投资人以下“避坑”建议，仅供参考：

第一，充分调研物业周边情况。好地段、好位置有时是相对概念，数据不会骗人，需充分走访，加上比照周边3km客流量信息和数据，才能真正断定物业是不是处在“好位置”。

其次，加盟品牌需谨慎，品牌会员流量不能忽视，否则后续青黄不接，出租率上不去，RevPAR自然会“很难看”。

再次，“小城开大店”道理在不同区域值得商榷，能快速且顺利的收回投资本金才是王道。「因其小」才能够「谋其大」，也只有前期抓住小切口，才能避免后期一系列的「大引爆」。

最后，持续经营不善，要一看后续地区周边发展情况，二看调整经营方案后，收入是否可增长，三看品牌乃至集团发展，是否有一定政策惠及；如果均不理想，经营情况依旧持续亏损，要及时“断舍离”，否则日常烧钱还操心。