近日，长安街W酒店和北京翠宫饭店被出售的消息接连曝光。亏损同时，这两家酒店不约而同背有高负债。过去一段时间以来，投资商业不动产成为大型集团沉淀资金的方式，通过高杠杆来拉动酒店投资。然而随着市场环境的变化，高星酒店的盈利能力、品牌能力和营销能力却不及预期，偿还能力下滑。有业内人士预测，未来老牌五星级酒店将逐渐被新的五星级酒店取代。此次酒店出售一事，正是国内高星酒店业开始迭代的缩影。

　　酒店转型写字楼逐渐成为趋势

　　据上海联合产权交易所项目信息显示，中粮酒店(北京)有限公司100%股权计划通过公开挂牌方式转让，而该公司核心资产即长安街W酒店。据公开资料显示，酒店客房共349间，2016年营业毛利为3432万元，营业毛利率为26%，RevPAR(每间可销售房收入)为661.24元/间，年平均入住率57%。据悉，该酒店售价约为24亿元人民币。

　　其后，首创集团旗下北京翠宫饭店也被曝光出售一事。该酒店于1998年开业，但在2013年时被取消五星级饭店资格。据北京产权交易所公告，首创集团有意转让北京翠宫饭店有限公司100%股权。另据透露，该酒店售价为26亿元，并将被改造为写字楼。

　　事实上，北京于近期被曝将发生巨变的还有金融街洲际酒店，该酒店业主同样也是首创集团。9月，金融街洲际酒店被指将在年底转型为写字楼，目前该酒店仍在正常营业。

　　眼下，“酒改写”已成为明显趋势。不仅北京，包括上海老牌五星级酒店锦沧文华等酒店，均纷纷向写字楼转型。同时“酒店+写字楼”的模式也成为各酒店试水转型的方式之一。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“近年来商业地产的效益受到冲击，但目前企业用户的租赁需求还是比较大的，改造为写字楼相对来说还是会有一个比较好的租金回报。”

　　交易持续冷淡，将导致酒店破产

　　据公开资料显示，中粮酒店(北京)有限公司2017年6月的财务报表，其年度累计营收为7192.33万元，净亏损5768.35万元。翠宫饭店2016年的总营收为2124.67万元，净亏损3918.24万元。在业内人士看来，酒店开业后6年甚至更长时间的财务亏损是正常的，黄金收获期为开业后的6至20年。然而长安街W酒店自2014年开业3年后便被计划出售;翠宫饭店开业至今虽未超过20年，但却出现亏损。之所以被出售的原由，业内普遍认为是投资回报不理想所致。

　　值得注意的是，据酒店产权网统计显示，2015年内地五星级酒店出售数量超过10家的省和直辖市仅为北京、上海、浙江三地;但2016年时，这一数字已达到五地，分别为广东、江苏、海南、上海、浙江。然而，尽管酒店资产出售踊跃，但有分析预测，国内酒店资产交易未来将继续保持冷淡，最终导致不少酒店进入破产或者强制拍卖。

　　翠宫饭店面临负债和经营双重压力

　　值得注意的是，此次被出售的长安街W酒店和翠宫饭店均背负高额债务，甚至被指为靠近资不抵债。事实上，过去酒店投资往往通过高杠杆来带动，一旦酒店盈利能力不足，易沦为不良资产。而有业内人士称，这一问题在国内普遍存在。

　　查阅长安街W酒店和翠宫饭店财务数据不难发现，二者负债率均处于高位。2016年，翠宫饭店总资产为3.29亿元，总负债为2.83亿元，负债率86.04%;长安街W酒店2017年6月的财务报表显示，其年度累计总资产为19.47亿元，总负债为16亿元，负债率82.16%。而据严跃进介绍，一般酒店的负债规模处于60%以下。

　　对此，华美酒店顾问机构首席知识官赵焕焱直言：“资产负债率太高，离资不抵债一步之遥。”据介绍，酒店投资必须有必要的良性基础，例如酒店的股本金占30%至60%以避免还本付息压力过大，土地成本占总投资的30%-40%以避免投资成本过高。

　　对于高负债的原因，赵焕焱表示仍在于银行贷款比例大。“酒店都是业主投资不动产。如果银行贷款比例大，经营利润率低于银行贷款利率，负债就会一直上升。”赵焕焱表示。这也就意味着，如翠宫饭店一样同时兼任业主和酒店管理公司的角色，将会面临来自负债和经营的双重压力。

　　负债可能是导致酒店出售的主要原因

　　但目前在酒店行业投资中，高杠杆的使用并非罕见。通常而言，杠杆越高说明企业资金运作能力越强，证明公司本身具备相当实力。但另一方面，这也意味着企业偿还能力要高。杠杆的过度使用，将导致财务和各项其他成本的升高。

　　“酒店类的资产通常会面对这样的问题：在买酒店的时候，首先考虑的是可以用多少钱。”酒店产权网创始人Galen Moore举例表示，假如一家酒店原本需要10亿元，但通过财务杠杆，三四亿就可以启动10亿的项目，投资人短期内并不会感受到资金压力。然而，若10年以后贷款到期，酒店却没能挣回来另外6个亿，就会出现问题。

　　“目前国内的很多酒店都在面临这个问题：因为杠杆过大，导致酒店的盈利能力无法为酒店本身的生命提供营养。”Galen Moore表示，“酒店赚到的钱，挣不回来投资人使用杠杆的成本。杠杆越高，要求偿还能力越高。负债和偿还的问题也有可能是导致W酒店出售的主要原因之一。我相信中粮有能力去还，但他们也需要考虑在还完之后，酒店未来是否有能力把资产挣回来。如果挣不回来，不良资产的出售应该是最好的方案，找其他人买单也是退出的一种方法。”

　　长安街W酒店平均入住率仅55%

　　尽管高负债意味着企业拥有较强的资金运作能力，但翠宫饭店与长安街W酒店本身的盈利能力是否能够匹配仍需要打上问号。分析认为，城市结构和消费范围的变化，令酒店的经营难度正在提升。

　　据大悦城地产(中粮集团旗下地产业务公司)2016年中期报告，长安街W酒店的平均入住率仅48%，为旗下5家主要酒店中最低;而大悦城地产另一北京的主要酒店西单大悦城酒店，入住率却达到80%。2016年全年，北京市五星级饭店平均入住率为71.97%，北京长安街W酒店平均入住率仅55%，未能达到平均水平。

　　对于长安街W酒店，中粮一度抱有高度期望。大悦城地产副总经理姚长林曾公开表示，欲将该酒店做到北京酒店前三位。长安街W酒店开业时，中粮同样也对于该酒店实现收支平衡的周期信心满满。“完整经营年度的第三年。一般的酒店现金流大概在稳定年的第二年，也就是经营的第五年才能做到。我想我们经营的时间会比行业要缩短。”姚长林表示。

　　但就目前来看，北京长安街W酒店显然未能满足期望。赵焕焱表示，长安街W酒店入住率低的原因之一在于该酒店客源市场尚未匹配。事实上，随着消费范围的变迁，高星酒店的经营难度正随之提升。

　　新商圈让老牌五星酒店面临“失宠”

　　“城市结构在变化，消费范围圈在改变。在互联网还不够发达的时候，一家酒店的经营有效范围能辐射10-20公里。但互联网的发展却导致酒店的覆盖范围小了，可能有的只剩5公里。这也是未来酒店经营难度提升，导致一些酒店无法继续生存下去的主要原因。”Galen Moore表示。

　　在Galen Moore看来，互联网的发展带来了酒店信息透明化，进而导致消费者的消费倾向更加准确，在同一范围内自发选择更适合自己的酒店，“就近”可能成为比酒店品牌更具吸引力的因素。“尤其是在信息透明后，各大公司的品牌和运营能力却没有太大差距，很多客户对于各个五星级酒店的品牌没有什么特殊的感觉。比如万豪和香格里拉的五星级酒店，消费者能准确区别出他们的差异吗?城市的变化，导致了类似情况的发生。”

　　随着类似变化的产生，一个更现实的问题摆在了面前。“随着潜在供应的增加以及消费需求的转变，很多酒店项目面临了转型的问题。尤其是新商圈的形成，实际上也带来了很多优质的酒店项目，这时候原有的酒店项目自然就不会更受宠，尤其是酒店传统收益或许面临下滑的风险。”严跃进表示。这也就意味着，高星酒店市场将面对原有高星酒店项目的淘汰，以及新的优质酒店项目的迭代。

　　趋势

　　国内五星级酒店新旧换代

　　据统计，截至2017年5月，国内五星级酒店共841家，北京、上海分别为61家、69家。一线城市高星酒店饱和的观点在业内长期存在。雅辰酒店集团大中华区总裁黄德利曾向媒体表示，国内五星级和超五星级酒店严重过剩，尤其在部分一线城市，五星级酒店一度以超过200%的速度增长。

　　据了解，以往大型机构和集团为沉淀资金，通常会投资较为大型的商业不动产，例如商场、写字楼和酒店等。然而随着市场的饱和，整个酒店市场正在悄然发生变化。

　　“我们都了解，现在经济型酒店正在被中端酒店取代。但我们发现在一线市场中，老的五星级酒店，正在慢慢被新的五星级酒店取代。也就是说，五星级酒店正在被其他的五星级酒店取代。”Galen Moore表示。

　　日前，上海静安希尔顿酒店宣布将于年底撤牌。据了解，该酒店是希尔顿首家进驻中国的酒店，于1988年开业，至今已营业29年。撤牌后，该酒店将由锦江首选酒店管理公司管理，并更名为静安昆仑大酒店。有分析认为，这正是迎合了上海城市转型的需要。

　　依赖位置优势将被率先淘汰

　　“这类酒店的产品和整体价值在下降。”Galen Moore表示。“它很老，看点评，大家并不喜欢那里。老的酒店在退化，新的酒店在逐渐占领市场。这些下一代的产品，就相当于汽油汽车和特斯拉。类似的例子很多，翠宫饭店就是非常具有代表性的老五星级酒店。”

　　值得注意的是，国内还有部分酒店集团也同样迎合了这一态势。2015年，首旅集团旗下民族酒店品牌北京诺金酒店正式开业。2016年12月1日，北京饭店莱佛士正式更名为北京饭店诺金，成为诺金第二家酒店。

　　“眼下市场虽然饱和，但是北京的五星级酒店也进行了一些区分，即酒店的盈利能力、营销能力、品牌和管理能力三者间出现了分水岭。在接下来的3-5年中，高星酒店将发生一个较大的变化，就是五星级酒店的更迭和换代。”Galen Moore表示，“过去如翠宫饭店一样的酒店，虽然地理位置优越，但在品牌、管理等方面并不占优势。而随着城市格局的变化，地理位置也难以成为永远的靠山，这样的酒店将成为最先被淘汰的对象。”